Tipi di sfratto: per morosità, finita locazione e uso diverso – guida pratica
- Studio Legale
- 5 mag
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La procedura di sfratto è uno strumento previsto dall’ordinamento per consentire al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile quando ricorrono determinati presupposti.
Non esiste un unico “sfratto”, ma diverse tipologie disciplinate dal Codice di procedura civile e dalla normativa speciale sulle locazioni.
Di seguito una guida operativa per comprendere quando è possibile agire e quali sono le differenze tra le principali fattispecie.
Cos’è la procedura di sfratto
Lo sfratto è un procedimento speciale disciplinato dagli artt. 657 e ss. c.p.c., caratterizzato da:
rapidità rispetto al giudizio ordinario
possibilità di ottenere un’ordinanza di rilascio in tempi contenuti
eventuale trasformazione in giudizio ordinario in caso di opposizione
Si tratta di un procedimento sommario che consente al locatore di ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.)
Quando si può attivare
Lo sfratto per morosità può essere promosso quando:
il conduttore non paga il canone di locazione
non versa gli oneri accessori (spese condominiali) nei limiti previsti dalla legge
Ai sensi dell’art. 5 L. 392/1978, per le locazioni abitative la morosità è rilevante quando supera:
20 giorni di ritardo nel pagamento del canone
due mensilità di oneri accessori
Procedura
Atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per convalida
Udienza davanti al Tribunale competente
In assenza di opposizione → convalida dello sfratto
In caso di mancato rilascio → fase esecutiva con ufficiale giudiziario
Il termine di grazia
Per le locazioni abitative, l’art. 55 L. 392/1978 consente al conduttore di chiedere un termine fino a 90 giorni per sanare la morosità.
Se il pagamento avviene nel termine concesso, il contratto prosegue.
Sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.)
Si applica quando il contratto è scaduto e il conduttore non rilascia l’immobile.
Presupposti
Contratto validamente disdettato nei termini
Scadenza naturale del contratto
Mancato rilascio spontaneo
È tipico dei contratti:
4+4
3+2
transitori
La procedura è analoga a quella per morosità, ma non riguarda inadempimenti economici bensì la cessazione del titolo.
Sfratto per immobili ad uso diverso (commerciale)
Le locazioni ad uso diverso dall’abitativo sono disciplinate dagli artt. 27 e ss. L. 392/1978.
La procedura di sfratto è attivabile:
per morosità
per finita locazione
Differenze rilevanti
Nel caso di cessazione del contratto commerciale può sorgere:
il diritto all’indennità per perdita dell’avviamento commerciale (art. 34 L. 392/1978)
Pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per attività alberghiere).
Questo aspetto incide sulla strategia processuale.
Cosa succede se l’inquilino si oppone
Se il conduttore propone opposizione:
il procedimento si trasforma in giudizio ordinario
il giudice può concedere ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.)
In tal caso i tempi si allungano sensibilmente.
Quanto dura una procedura di sfratto
In assenza di opposizione:
2–4 mesi per ottenere la convalida
ulteriori mesi per l’esecuzione forzata
I tempi dipendono dal carico del Tribunale competente.
Aspetti strategici per il locatore
Prima di agire è opportuno valutare:
solvibilità del conduttore
presenza di beni aggredibili
eventuale recupero canoni con decreto ingiuntivo contestuale
convenienza economica
Spesso è possibile cumulare:
sfratto per morosità
domanda di pagamento dei canoni arretrati
Conclusioni operative
La procedura di sfratto è uno strumento efficace ma deve essere utilizzata con valutazione preventiva della situazione concreta.
Ogni tipologia presenta presupposti e conseguenze diverse:
morosità → inadempimento economico
finita locazione → cessazione del contratto
uso commerciale → possibile indennità
Una valutazione tecnica preventiva consente di scegliere la strategia più adeguata, riducendo tempi e rischi.
FAQ
Quanto tempo ci vuole per ottenere uno sfratto?
In assenza di opposizione, la convalida può essere ottenuta in pochi mesi. I tempi dell’esecuzione forzata dipendono dal carico del Tribunale e dalla disponibilità dell’ufficiale giudiziario.
Dopo quanti giorni di mancato pagamento si può avviare lo sfratto?
Per le locazioni abitative, il ritardo superiore a 20 giorni nel pagamento del canone può legittimare l’avvio della procedura (art. 5 L. 392/1978).
L’inquilino può evitare lo sfratto per morosità?
Sì. Può chiedere al giudice il termine di grazia fino a 90 giorni per sanare il debito (art. 55 L. 392/1978).
Lo sfratto per finita locazione richiede una morosità?
No. Si basa sulla scadenza del contratto e sulla mancata riconsegna dell’immobile.
Per i locali commerciali è prevista un’indennità?
In caso di cessazione del contratto non per inadempimento del conduttore, può spettare l’indennità per perdita dell’avviamento commerciale (art. 34 L. 392/1978).
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