Spese condominiali straordinarie: chi deve pagarle?
- Studio Legale
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Le spese condominiali straordinarie sono tra le questioni che generano più frequentemente contestazioni tra condomini, acquirenti e venditori di immobili.
Dubbi e conflitti sorgono soprattutto nei casi di compravendita: chi deve sostenere il costo dei lavori deliberati dal condominio? Il vecchio proprietario o il nuovo acquirente?
La risposta richiede di distinguere tra rapporti interni tra le parti e responsabilità verso il condominio, alla luce della normativa codicistica e dell’orientamento della Corte di Cassazione.
Cosa sono le spese condominiali straordinarie
Le spese straordinarie sono quelle relative a interventi non ordinari, destinati alla conservazione, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni dell’edificio.
Rientrano, ad esempio:
rifacimento della facciata
sostituzione dell’ascensore
lavori strutturali
rifacimento del tetto
adeguamenti impiantistici
interventi straordinari deliberati dall’assemblea
Si distinguono dalle spese ordinarie, che riguardano invece la gestione corrente del condominio.
Differenza tra spese ordinarie e straordinarie
Le spese ordinarie riguardano attività periodiche e ricorrenti:
pulizia delle parti comuni
energia elettrica condominiale
manutenzione ordinaria
compenso dell’amministratore
Le spese straordinarie, invece, hanno carattere eccezionale e spesso importi più elevati.
La distinzione assume particolare rilievo nei rapporti tra venditore e acquirente dell’immobile.
Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita dell’immobile
Secondo l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie sorge nel momento in cui l’assemblea approva i lavori e la relativa spesa.
Pertanto:
se la delibera assembleare è anteriore alla vendita → il costo grava normalmente sul venditore;
se la delibera è successiva → la spesa compete al nuovo proprietario.
La giurisprudenza ritiene infatti che il momento determinante sia quello della deliberazione assembleare che approva l’intervento.
Tra le pronunce più richiamate sul punto vi è:
Cass. civ., sez. II, n. 11199/2021
che conferma il principio secondo cui l’obbligazione nasce con la delibera condominiale.
Il rapporto tra venditore e acquirente
È importante distinguere:
🔹 Rapporti interni tra le parti
Venditore e acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese nel contratto di compravendita.
Ad esempio:
accollo delle spese da parte dell’acquirente
ripartizione convenzionale
clausole specifiche nel rogito
Tali accordi hanno efficacia tra le parti.
🔹 Rapporti verso il condominio
Nei confronti del condominio trova applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., secondo cui:
chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Ciò significa che il condominio può agire anche nei confronti del nuovo proprietario entro tali limiti temporali.
Cosa succede se le spese non vengono pagate
In caso di mancato pagamento, il condominio può:
ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.)
avviare procedure esecutive
procedere con pignoramento
L’amministratore ha inoltre uno specifico obbligo di attivarsi per il recupero del credito condominiale.
Profili pratici da valutare prima dell’acquisto
Prima di acquistare un immobile in condominio è opportuno verificare:
eventuali delibere già approvate
lavori straordinari programmati
situazione debitoria del venditore
verbali assembleari recenti
eventuali contenziosi condominiali
Una verifica preventiva può evitare contestazioni successive particolarmente onerose.
Conclusioni operative
Le spese straordinarie condominiali rappresentano una delle principali fonti di conflitto nelle compravendite immobiliari.
La corretta individuazione del soggetto obbligato dipende:
dal momento della delibera assembleare
dagli accordi tra le parti
dalla disciplina prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.
Una valutazione preventiva della documentazione condominiale consente spesso di prevenire controversie e richieste economiche inattese.
Studio Legale Di Via & Gabriele – Avvocato a Trapani
Contenuto a carattere esclusivamente informativo.
FAQ
Chi paga le spese straordinarie deliberate prima del rogito?
In linea generale, il costo grava sul proprietario al momento della delibera assembleare che approva i lavori.
Il condominio può chiedere il pagamento al nuovo proprietario?
Sì. Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il nuovo proprietario può essere obbligato in solido per l’anno in corso e quello precedente.
Le parti possono accordarsi diversamente?
Sì. Venditore e acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese nel contratto di compravendita.
Come verificare eventuali spese straordinarie prima dell’acquisto?
È opportuno controllare verbali assembleari, delibere approvate e situazione debitoria condominiale.
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